文章未找到 - 青阳博客

前言：

自从工作以后，感觉与世界的连接增强了。经济、行业、其他人、上级、同事，都能影响到我。很多时事、很多新闻，对我来讲都比较有趣，能够引起共鸣和思考。行业的很多事情，比如ChatGPT、AI绘画，也很有趣。
感觉，认识到了世界的现状，认清世界的现实，这一个过程非常有趣，也很有意义。世界并不会因为我们的世界观、我们的意念而改变，也不会因为我们的认知而有所变化。无论是弱肉强食的世界也好，还是农奴贵族的二元化世界，还是进入现代化四十年的世界，都是我们的现实。
无论是理想主义者也好，还是现实主义者也好，想要对有所改变，需要的第一件事，都是认清现状。这也是制定计划、达到结果的第一件事。
也因此，才有这一系列文章。

2023.03.21 补充（本文主体写作于2023.01.06）

过年回家了一趟。和我爸聊了很多关于买房的事情。由于近期三年内还没有结婚或者生子的打算，所以买房不是刚需。但是老家人受传统乡土观念的影响比较严重，认为只有买房了，有了稳定的居所，才算是在一个地方生根落地，有家，才能结婚。所以买房算是成家立业的基础。大概这样的思想，总之最后就能催生一个思想：想要彰显自己事业有成：先买房；想要结婚：先买房；想要在一个地方稳定发展：先买房；想要避免月光，保持稳定的储蓄率：先买房。总之说啥最后都能扯到这个话题，似乎非买房不可。
但其实最后想来，倒也不是说，生活在小镇上的父母就真的对在大城市买房，有什么执念。很多时候还是受到其他人观念的影响，人云亦云，未必真的思考过这个问题。从众，随潮流，周围大众的观念影响严重，似乎也是一件很正常的现象。（对于在小镇生活，在学校工作的他们，和在上海读书工作的我来说，周围大众的观念，可完全是两个群体，两个概念。这在如今的中国也非常普遍。）小镇上的父母，理所应当的认为，周围人群的观念很重要，周围人群的观念变化总是缓慢、变化不大的。而对于17岁离乡，和家乡联系不深的我来说，老家人怎么想，不重要，周围人的观念虽然会影响，但并非老家那种静止缺乏变化的环境。
我告诉他们的，主要有三点：

1. 观念随着环境变化而变化。观念是基于环境的。

观念不一定有正确、错误的说法，也不一定有落后等等说法。观念是根植在环境的土壤之上的，随着环境、文化、社会经济情况变化而变化。

2. 在28岁前买房，对于我而言，是亏本买卖。

一来是对职业发展的束缚。树挪死，人挪活。如果有更好的职业发展机会，完全可以改变生活地点，乃至到另一个省，另一个国家。占据大笔现金的住房，毫无疑问会限制这个过程。
二来，住房会占据大笔的现金流，让年轻人的每月收入被迫还贷，而且是长期、大额度的贷款。那么生活压力大、很难主动辞职寻求改变，或改变人生规划，缺乏充足的现金，生活水平下降，都是很正常的事情。
三来，对父母辈的消耗太大了。

3. 从长远上，房子没有任何的投资价值，是纯粹的亏本买卖。

原因只有三点：极低的租售比；人口增长率低迷；GDP增长率低迷。
这三者都是长期发生并且看不到逆转情况的。
从长远上，房价直接取决于人口增长率（一来新生代，二来对养育小孩，住房可能是刚需），经济发展趋势（长远的GDP趋势）。从中国的情况看，这两点都不乐观。人口增长率断崖式下降，预计15年后就会迎来人数大幅降低的新生代一代。GDP已经跌到5%以内了，从长远来看，缺乏增长动力，很有可能陷入增长缓慢或停滞的状况。所以，从长期尺度看，房价缺乏长期增长的动力和支撑，可能已经处于二十年来的最高点了。
而租售比则影响了投资回报率，租金价格直接取决于当地收入，在当地收入无法大幅度增长的情况，租金注定无法保持增长趋势。所以租金的回报率，相对于房价投资来说，投资回报率很低。而投资本身的长期价值变动并不看好。
2023年春季，市场恢复了一些信心，楼市稍微止住了不断下滑的趋势。但长远上，经济若无法突破5%GDP增长，人口增长率问题无法解决，楼市明显缺乏增长动力。
在2023年年初，经由chatGPT和AI绘画的洗礼后，明显学到的一件事，就是：目光要长远，要以发展和变化的眼光来看待世界。而不是一谈静水。世界已经改变了。

2022年的重点变化

国内

房地产倒了，人口首度负增长，年度GDP增长率首度低于美国近30年的平均增长率。

国外

俄乌战争爆发并持续，美国高科技和金融企业大规模裁员，世界经济的衰退风险近在眼前，可能是近30年来最严重的一次世界经济衰退。

中国房地产倒了

无论是政府政策，还是房地产企业集体暴雷，还是统计数据，都无一不在体现着这点：房地产已经普遍下滑，并且面临着继续下滑和一定的崩盘风险。

统计局的房价数据

根据国家统计局的99城房价数据统计可得治，2022年的房地产价格，预估下降了5%左右。具体可以参见数据：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1752251363817091358&wfr=spider&for=pc
统计局每一个月都会统计房价数据，但百度搜索、媒体等不怎么推这个，平时不容易看到（利益驱使）。但这个数据很重要。可以看看自己的城市房价走势。
问题不在于今年降了5%，而在于连续5年，每一年都降了5%，会怎样？这是复利，看着不高，但意味着全国房价平均至少会跌去三成。一些经济支撑不强的二三线城市，比如东北、北方、华中，很有可能会跌去五成，有腰斩的风险（今年哈尔滨、湛江等市的房价直接跌了8%）。由于城市化和就业的影响，县城的房价风险也很高。

房价产企业的困境

其次，春江水暖鸭先知，房企的遭遇和表现，已经直接说明了整个房地产行业都进入了严冬。这毫无疑问。恒大破产、郑州烂尾楼的风险、房产销售的寒冬，新世纪造就了一大群百亿富翁的房地产行业，已经风光不再、危机四伏，时代已经变了。如果不是11月，政府对房地产行业的整整1.2万亿大放水，现在房地产行业很可能会崩盘，很多企业都已经在破产的边缘。中国房地产的总市值，预估可能高达400万亿元，1.2万亿也就够救救急。

城投债的巨大风险

可参见：
https://www.huxiu.com/article/746211.html
https://www.huxiu.com/article/668485.html
早在2016年，国内就已经在谈论城投债的巨大风险，到了现在，不怎么谈，都比较忌讳。谈了这么多年，事情始终都没有解决，就足以说明这个问题有多么严重了。
（城投债，主要是借钱用于城市的基建建设，从某些方面来讲，并非是一件坏事。但如果债务风险爆发，或者还不上钱了，那就是一件坏事。）
目前城投债风险有两个特征：

很多地方政府，根本还不上，也不打算还了。
普遍使用借新拆旧的方式，维持地方政府不崩盘。
债权方是谁？银行。银行里是谁的钱？你的，我的。

为什么城投债风险和房地产有直接的关系呢？

因为地方政府的主要财政收入，来源于房地产的土地出让金。（事实上，地方政府是地方房价的最主要推手，因为地方房价和地方财政收入直接相关）。房产价格下跌，转变为存量市场，土地屡屡流拍，进而土地出让金大幅度减少，地方财政收入锐减。
换而言之，地方政府维持城投债的主要手段，就是土地财政收入。但目前时代已经变了，地方土地财政收入锐减，无疑会加大城投债暴雷风险。具体可参见：https://zhuanlan.zhihu.com/p/599359662。

一个大家不想谈但却不得不面对的话题：房地产税

中国目前没有房地产税，房产也是70年使用权，并非所有权。但实际上，在欧美、日本、印度、南美等大多数国家，都有房地产税，可以说房地产税是世界上对房产收税的通用机制。
一般来讲，住宅的所有者，按照房产价值的百分比每年缴纳房产税，一般在1%~5%。如果你在美国持有一座100W美元的住宅，你可能就需要每年缴纳3W美元的房产税。
房产税有两个主要作用：

增加政府税收，对房地产行业合理收税。
毫无疑问，房产税会给政府带来大量的税收收入。

2. 抑制房产兼并，抑制房价上涨，并防止房产空置。
拥有多套房产的人会缴纳更多的税额，房价更高的房产会缴纳更高的税，空置而没有租出去的房产只会纯粹亏钱。
中国一直都没有房地产税。从2004年的时候，中国就一直有实行房地产税的呼吁，主要目的就是为了抑制上涨房价，限制购买多套房产。但这么多年下来，雷声大，雨点小，没有任何实质进展。主要原因还是因为动了既得利益群体的蛋糕，另外，地方政府实际上就是房价上涨的主要推手，刚才已经讲过了...
但时代已经变了。时代变化之风，相信大家也能闻到。过去没有通过，不代表未来也会如此。
首先，房产产权期限问题。买房屋，实际就是购买70年使用权，而非所有权。随着70年期限的逐渐到期，房产改革已经是一个不容忽视的问题。根据最新《民法典》，房产到期后，可自动续期，需要缴纳续期费用，目前普遍认为续期费用会较少。但事实上，房产改革已经不远了。
其次，也是最核心、难以避免的问题：地方需要新的财政收入来源。不管是城投债风险，还是地方财政支出，都要求地方必须开辟新的财政收入来源，以弥补土地出让金减少所带来的的窟窿。有兴趣的人，可以去查一下，2020~2023，地方土地出让金减少了多少，地方财政收入又减少了多少。这些都是亏空，是必须补足的。至于地方政府减少支出，想想就行了。
如何增加地方财政收入？那么最简单的方式，就是：房地产行业减少的土地出让金，那就从房地产行业的房产税收回来。这是最简单的方案，事实上，这也是最成熟的方案。房产税在欧美已经非常成熟，直接抄就可以。（不可能对企业加税，也不可能增加个人所得税，那如何解决呢？总要有出钱的）
实行房产税最大的风险和顾虑在于，可能直接导致房地产崩盘。但目前房价已经下跌，拥有N多套房产的富人估计也会转移财产，悬念在于，谁会是接盘的？
总之，没法肯定，但有相当的可能性，实行房产税的风险很大。地方政府可能是最大的推动者。

这一篇总的来讲，写得比较随意。只是当时日常的一些思考。希望能带来一些启发。